Приобретение объекта недвижимости на Бали — это важный шаг, к которому необходимо подойти ответственно. Независимо от того совершается ли покупка для отдыха, постоянного проживания или для открытия бизнеса на Бали, важно провести тщательную проверку недвижимости, чтобы избежать неприятных сюрпризов и защитить свои права.
Аудит объекта недвижимости — это комплексная проверка, которая направлена на определение скрытых проблем объекта и возможных рисков, связанных со сделкой. В процессе обычно проверяется правовое, техническое и финансовое состояние недвижимости.
Поскольку видов недвижимости много, необходимо проводить аудит, исходя из целей на конкретный объект. То есть, если это вилла — требования могут быть одни, апартаменты — другие, здание под коммерческую деятельность — третьи. Аудит недвижимости особенно необходим для тех, кто подыскивает объект, чтобы открыть бизнес в Индонезии. При этом, для всех типов недвижимости многие этапы проверки универсальны.
Первое, с чего стоит начать это:
Для начала, необходимо убедиться, что права собственности на недвижимость принадлежат продавцу.
Дальнейшие проверки документов зависят от того какая форма владения для вас предпочтительна. Поскольку полным правом собственности могут обладать только индонезийские граждане, для иностранцев есть варианты:
✓ Hak Sewa — владение на правах лизхолда, т.е. аренда без передачи собственности на определенный срок.
✓ HGB — право на строительство, владение через компанию PT PMA.
✓ Hak Pakai — право пользования для определенных целей (жилье, ведение бизнеса в Индонезии и др.).
Также иногда на рынке предлагается вариант Hak Milik (владение на правах фрихолда, оформленное на индонезийского гражданина, как на номинального владельца), но мы со своей стороны не рекомендуем пользоваться данным вариантом. Лучше воспользуйтесь помощью профессионалов — юриста и нотариуса. Эти специалисты знают индонезийское законодательство и помогут проверить все правовые документы.
Помимо прочего, следует проверить:
• Наличие обременений и ипотечных займов
• Наличие строительной лицензии и целевого использования имущества
• Наличие судебных исков или споров с местными резидентами в отношении имущества
Другими словами, на этом этапе проверяется физическое состояние объекта. А именно:
1. Строительные конструкции — фундамент, стены и перегородки, перекрытия и кровля, окна и двери, балконы и террасы. Конструкции оцениваются на наличие повреждений и дефектов, правильности установки, состояния гидро- и теплоизоляции, износа и т.д.
2. Инженерные системы:
✓ Электроснабжение — проводится диагностика электропроводки, розеток, выключателей и освещения.
✓ Водоснабжение и канализация — оценивается состояние труб, фильтров и насосного оборудования.
✓ Отопление и вентиляция — проверяется работоспособность кондиционеров, вентиляционных систем, а также котлов и радиаторов.
✓ Газоснабжение — проводится проверка состояние труб, соединений и газового оборудования, а также насколько безопасны газовые системы.
✓ Системы пожарной безопасности — оценивается состояние датчиков, сигнализации, а также наличие путей эвакуации.
3. Наружные части объекта — фасад, придомовая территория. Также проверяется их состояние, наличие дорожек, парковки и систем водоотвода.
4. Экологические параметры — насколько в районе объекта загрязнен воздух, вода и почва; какой уровень шума и т.п.
Дополнительно проверяется техническая документация объекта на соответствие проекта с фактической постройкой. Чтобы не упустить из виду нюансы, провести тщательную проверку поможет технический эксперт, например, инженер или строитель.
1. При финансовой проверке важно убедиться, что уплачены все необходимые платежи и нет задолженностей. В обязательные платежи входит:
✓ Налог на недвижимость (PBB — Pajak Bumi dan Bangunan)
✓ Коммунальные услуги (электричество, вода и пр.)
Чтобы не верить на слово продавцу, можно запросить необходимые квитанции и справки. Эти же квитанции помогут узнать во сколько обходится содержание объекта.
2. Кроме этого, будет не лишним сравнить стоимость недвижимости с аналогичными предложениями на рынке. С этим может помочь независимый оценщик.
3. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, оцените её доходность, изучив спрос в районе и средние цены на аренду.
При покупке недвижимости нередко можно наткнуться на недобросовестных продавцов. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, воспользуйтесь этими советами:
1. Привлекайте в помощь специалистов: юрист, нотариус, финансовый консультант, инженер, агент — профессионалы укажут вам на подводные камни на любом этапе аудита. Однако, не полагайтесь только на специалистов, обязательно лично присутствуйте при проверке, и самостоятельно изучайте документы.
2. Не торопитесь заключать договор купли-продажи, пока не выяснены все детали, любые сомнения уточняйте на этапе проверки.
3. Проверьте личность и репутацию продавца.
4. Изучите законы Индонезии, касающиеся приобретения иностранцами недвижимости.
5. Не заключайте сделку без нотариуса.
6. Никогда не оставляйте депозит без заключения договора.
7. После заключения договора проверьте, что все документы находятся у вас в оригинале, а обязательства по сделке выполнены обеими сторонами.
Учитывайте, что основные риски при покупке недвижимости на Бали это:
• Мошенничество с правами собственности, то есть продажа сразу нескольким покупателям или без согласия всех совладельцев
• Некорректное оформление документов
• Скрытые дефекты недвижимости
• Завышенная стоимость недвижимости для иностранцев.
В заключение можно отметить, что если уделить должное внимание всем этапам аудита, то вы сможете избежать финансовых потерь и прочих неприятностей и начать наслаждаться своим новым домом или успешным вложением на живописном острове. Все больше иностранцев выбирают Индонезию, чтобы открыть бизнес на Бали, поскольку этот остров предлагает выгодные условия и большие возможности для развития, благодаря быстрорастущей экономике и стабильному туристическому потоку. Если вы тоже хотите присоединиться к числу предпринимателей и инвесторов, наша компания Good Luck Group поможет в регистрации компании, открытии счета, ведении бухгалтерии и сопровождении бизнеса в Индонезии. Свяжитесь с нами, чтобы узнать все подробности!
